domingo, 11 de abril de 2010

El arcaico registro de la propiedad inmobiliaria en Chile

El terremoto del 27 de febrero de 2010 dejó al descubierto una nueva falla o fragilidad dentro de la tradicional institucionalidad chilena: la de los Conservadores de Bienes Raíces. Un ejemplo drástico de aquella fragilidad fue el tsunami que azotó el puerto de Talcahuano, llegando el agua marina hasta el centro cívico de la ciudad, e inundando la bóveda subterránea en que se guardaban los registros de papel con la información jurídica de las propiedades inmuebles de los habitantes de la jurisdicción de aquel Oficio Conservatorio. Según la información periodística, un veinte por ciento de la información registral fue afectada (una quinta parte), la que deberá ser reconstituida con la ayuda de los propietarios afectados y de todos aquellos que tengan intereses resguardados en las inscripciones destruidas, como los son, por ejemplo, las instituciones bancarias (las inscripciones de hipotecas y gravámenes, prohibiciones de venta, embargos, etc.).


El Conservador de Bienes Raíces es un ministro de fe que tiene a su cargo los registros de Propiedad, de Hipotecas y Prohibiciones, que no recibe financiamiento estatal, si no que que se autofinancia con el cobro de honorarios profesionales por cada actuación que efectúe: inscripciones, copias y certificados de las inscripciones. Su existencia en Chile data desde el año 1857, cuando se reglamentó su función según lo disponía el artículo 695 del Código Civil, norma actualmente vigente, con algunas modificaciones posteriores. El modo de registrar sólo ha cambiado en el uso de las tecnologías de cada época: pluma y tinta, máquinas de escribir mecánicas y más tarde electrónicas, finalmente softwares de proceso de texto en computadoras (en donde es factible económicamente su adquisición para el funcionario, también denominado Conservador de Bienes Raíces), pero, finalmente, la inscripción siempre se registra en el soporte del papel. Sabido es que el papel no soporta el calor o las llamas de un fuego, la humedad o, como lo ocurrido en Talcahuano, la destrucción provocada por una inundación. El papel también es vulnerable a las acciones malintencionadas, como es el robo o daño premeditado e intencional a las hojas de un registro.

Los conservadores de bienes raíces, ante las presiones ejercidas aún desde el nivel gubernamental, han tratado de mejorar y modernizar el servicio, incorporando nuevas tecnologías, como páginas Web con acceso a limitadas bases de datos de sus registros, modernidad a la que no todos aquellos ministros de fe pueden aspirar, ya que aquellos que tienen sus oficios en pequeñas localidades del país no tienen los ingresos necesarios para hacer inversiones de alto costo, teniendo aún que arrendar los locales en los que funciona su oficina.

Por todo lo anterior, es necesario crear un nuevo sistema de registro de la propiedad inmobiliaria, a la que se tenga acceso desde cualquier punto del país sin tener que acudir a una determinada o puntual oficina (la competente a la jurisdicción) para requerir la inscripción o solicitar copias y certificados, y que abarate los altos costos que existen en la actualidad. Una idea que viene a mi mente es utilizar un sistema semejante al actual del Registro Nacional de Vehículos Motorizados. Antes de explicarla, haré una pequeña reseña. Antiguamente, desde el año 1963 y hasta 1984, eran los propios Conservadores de Bienes Raíces quienes inscribían los vehículos de ese tipo (artículo 40 de la Ley Nº15.231). Un vehículo nuevo recibía un nuevo número de inscripción y las posteriores transferencias se anotaban al margen de la misma. Cuando se acababa el espacio para hacer anotaciones se debía "abrir" un Apéndice, agregando más hojas de papel al final del Registro (libro), para continuar haciendo anotaciones referente a ese vehículo.

En el año 1984, la Ley Nº 18.287 suprimió el viejo sistema de registro de vehículos motorizados, y la Nº 18.290 estableció uno nuevo, señalando que sería el Registro Civil e Identificación quien llevaría este Registro en una base de datos por propietario y patente del vehículo (se puede leer un "Informe en Derecho", haciendo click en el link 1, al final de este post). Esa única y perpetua inscripción para cada vehículo, es en la que se deja constancia de la venta a un nuevo propietario o se registra la constancia de la constitución de una prenda y prohibiciones de vender.

Ésta es mi idea particular: Crear un Registro Nacional de la Propiedad Inmobiliaria, quizás a cargo de un "Departamento" del Registro Civil e Identificación, basado en una única inscripción, actualizable como la de la placa patente del Registro Nacional de Vehículos Motorizados, cuya única "inscripción" nacional sea la del número del rol de avalúo fiscal, en una base de datos informática. Cada inmueble del país tiene, para los efectos del pago de contribuciones, un número de rol que lo identifica, por lo cual no sería necesario idear otro tipo de identificación. Los datos asociados al rol de avalúo fiscal serían: la cadena de propietarios sucesivos, las subdivisiones del rol (venta de parte de un inmueble) o de la copropiedad inmobiliaria - los departamentos de un edificio o de un condominio -) las respectivas anotaciones de gravámenes, prohibiciones y otras "subinscripciones" pertinentes. En línea, en cualquier "Departamento de la Propiedad Inmobiliaria" del Registro Civil del país, se podrían solicitar certificados de dominio vigente y de gravámenes y prohibiciones más baratos y expeditos.

Las actuales tecnologías de manejo, almacenamiento y consulta de datos permitirían resguardar y proporcionar información de manera rápida y segura, dejando en el pasado la utilización de cientos de metros lineales ocupados por gruesos tomos de registros de papel, que cada día siguen aumentando y ocupando más espacio físico en bóvedas inadecuadas y poco seguras.


Link 1, Revista de Derecho (Valdivia), diciembre 1991, volumen II Nº 1-2, pág. 115-123